Vollgutachten nach § 194 BauGB
Wenn es darauf ankommt: Das Vollgutachten ist die ausführliche Verkehrswertermittlung, die vor Gericht und beim Finanzamt Bestand hat. Ab 2.790 € zum Festpreis.
Wann Sie ein Vollgutachten brauchen
- Bei einem Rechtsstreit oder einem Verfahren vor Gericht
- Wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen
- Bei einer strittigen Erbengemeinschaft oder Scheidung
- Wenn ein Betreuungsgericht oder eine Behörde ein Gutachten verlangt
Was darin enthalten ist
- Ausführliche Besichtigung und Aufnahme Ihrer Immobilie, innen und außen
- Auswertung aller Unterlagen: Grundbuch, Bauakte, Baulasten, Altlasten, Erschließung
- Rechte und Lasten wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht, ausführlich hergeleitet und bewertet
- Anwendung mehrerer Wertermittlungsverfahren, soweit die Datenlage es zulässt
- Auswertung der amtlichen Marktdaten: Bodenrichtwert, Grundstücksmarktbericht, Vergleichspreise
- Umfassende Fotodokumentation und nachvollziehbare Begründung jedes Ansatzes
- Übergabe als signiertes PDF und in gebundener Ausfertigung
Wie der Verkehrswert ermittelt wird
Die Wertermittlung folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je nach Objekt und Datenlage kommen drei Verfahren in Frage:
Vergleichswertverfahren
Ihre Immobilie wird mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten verglichen. Die Daten stammen aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses. Das ist das Verfahren der ersten Wahl bei Eigentumswohnungen und typischen Einfamilienhäusern, wenn genug Vergleichsfälle vorliegen.
Sachwertverfahren
Hier wird berechnet, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich der Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Üblich bei Ein- und Zweifamilienhäusern, für die es zu wenige Vergleichsfälle gibt.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Das Verfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.
Ich wende mehrere Verfahren an, wenn die Datenlage es zulässt, und begründe im Gutachten nachvollziehbar, welches Ergebnis ich für maßgeblich halte. Genau diese Herleitung ist es, die ein Gutachten vor Gericht und beim Finanzamt tragfähig macht.
Was den Wert beeinflusst
- Lage, Bodenrichtwert und Zuschnitt des Grundstücks
- Baujahr, Bauweise und der tatsächliche Zustand, nicht nur das Papier
- Modernisierungen der letzten Jahre, etwa Dach, Fenster, Heizung, Bäder, Elektrik
- Wohn- und Nutzflächen sowie die Grundrissqualität
- Energetischer Zustand und Energieausweis
- Rechte und Lasten im Grundbuch: Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Erbbaurecht
- Baulasten, Altlasten und offene Erschließungsbeiträge
- Vermietung: Höhe der Miete, Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten
Wohnrecht und Nießbrauch
Gerade bei Übertragungen in der Familie steht oft ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch. Beides mindert den Wert teils erheblich, abhängig vom Alter der berechtigten Person und dem Wert der Nutzung. Solche Rechte rechne ich sauber heraus und lege die Berechnung offen. Wird das übersehen, setzt das Finanzamt schnell einen zu hohen Wert an.
Was es kostet
Ab 2.790 € inkl. MwSt. für ein Ein- oder Zweifamilienhaus, ein Doppel- oder Reihenhaus. Aufwendigere Objekte sowie Rechte und Lasten wirken sich auf den Preis aus. Den verbindlichen Festpreis nenne ich Ihnen beim Vor-Ort-Termin, bevor Sie beauftragen.
Unterlagen, die Sie bereithalten sollten
Grundbuchauszug, Bauzeichnungen und Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen der letzten Jahre, bei vermieteten Objekten die Mietaufstellung. Was fehlt, beschaffe ich für Sie.
Häufige Fragen zum Vollgutachten
Wird das Gutachten vom Finanzamt anerkannt?
Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist genau dafür gedacht. Das Finanzamt prüft es und kann Rückfragen stellen – deshalb ist die nachvollziehbare Herleitung so wichtig.
Kann ich das Gutachten vor Gericht verwenden?
Als Privatgutachten ja: Es ist ein starkes Beweismittel und häufig Grundlage für einen Vergleich. Beauftragt das Gericht selbst einen Sachverständigen, ist das ein eigenes, gerichtliches Verfahren.
Wie aktuell bleibt der Wert?
Jedes Gutachten gilt zu einem Stichtag. Bei Erbschaft oder Scheidung ist das oft ein Datum in der Vergangenheit, etwa der Todestag. Auch das ist möglich und wird im Gutachten klar benannt.
Was, wenn Unterlagen fehlen?
Das ist der Normalfall. Grundbuchauszug, Bauakte, Baulastenauskunft und weitere Nachweise beschaffe ich, wenn Sie mir eine Vollmacht erteilen.
Sie brauchen ein gerichtsfestes Gutachten?
Rufen Sie an oder schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen über das Formular.